Trong thị trường bất động sản Hoa Kỳ - miền đất hứa của nhiều nhà đầu tư Việt Nam, "thuế nhà ở Mỹ" là một chủ đề không thể bỏ qua. Giống như một mảnh ghép quan trọng trong bức tranh tài chính tổng thể, hệ thống thuế bất động sản tại đây có thể ảnh hưởng sâu sắc đến quyết định đầu tư của bạn.

Mua nhà ở Mỹ đóng bao nhiêu khoản thuế?

Khi mua nhà ở Mỹ, nhà đầu tư thường phải đóng các khoản thuế sau:

Ngoài ra còn có các khoản phí liên quan như phí công chứng, phí thẩm định, và phí kiểm tra nhà.

Cách 1: Tính thuế nhà thầu theo phương pháp kê khai

Căn cứ theo điều 8 Thông tư 103/2014/TT-BTC quy định về đối tượng và điều kiện áp dụng đối với phương pháp kê khai khi tính thuế nhà thầu như sau:

Tính thuế nhà thầu theo phương pháp kê khai áp dụng cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài và nhà thầu phụ nước ngoài cần đáp ứng các điều kiện:

Căn cứ theo điều 9 Thông tư 103/2014/TT-BTC quy định về cách tính thuế nhà thầu theo phương pháp kê khai như sau:

Thực hiện theo quy định của Luật Thuế TNDN, Thuế GTGT và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Những ưu đãi thuế mua nhà ở Mỹ lần đầu

Chính phủ Mỹ và nhiều chính quyền bang đã đưa ra các chương trình ưu đãi thuế nhằm khuyến khích việc mua nhà lần đầu. Đây là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi tính toán tổng chi phí thuế mua nhà ở Mỹ. Một số ưu đãi phổ biến bao gồm:

Tuy nhiên, nhà đầu tư Việt Nam cần lưu ý rằng nhiều ưu đãi này chỉ áp dụng cho cư dân Mỹ hoặc người có thẻ xanh. Do đó, việc tham khảo ý kiến của chuyên gia tư vấn thuế và pháp lý là rất quan trọng để hiểu rõ các ưu đãi mà họ có thể được hưởng khi mua nhà ở Mỹ.

Cách 3: Cách tính thuế nhà thầu theo giá NET và Gross

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, thuế nhà thầu sẽ là tổng của 2 loại là thuế GTGT và thuế TNDN. Bên cạnh đó, thuế nhà thầu còn được xác định dựa trên giá NET, cụ thể như sau:

Số thuế GTGT phải nộp đối với giá NET:

Số thuế TNDN phải nộp đối với giá NET:

Số thuế nhà thầu cần nộp được xác định:

Hệ số gross-up = (1 – Thuế suất TNDN)  x (1 – Thuế suất GTGT)

Ví dụ: Doanh nghiệp Việt Nam X hợp đồng với nhà thầu nước ngoài Y, dịch vụ xây dựng bao thầu nguyên vật liệu, giá trị hợp đồng là 5 tỷ đồng. Giá trị hợp đồng tính theo giá Net.

Xác định doanh thu tính thuế TNDN:

Xác định doanh thu tính thuế GTGT:

Ví dụ: Doanh nghiệp Việt Nam X thực hiện hợp đồng với nhà thầu nước ngoài Y, dịch vụ xây dựng bao thầu nguyên vật liệu, giá trị hợp đồng là 5 tỷ đồng. Giá trị hợp đồng tính theo giá Gross (tỷ lệ % tính thuế GTGT là 3%, tỷ lệ % tính thuế TNDN đối với dịch vụ xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu là 2%.)

Hướng dẫn tính thuế nhà thầu theo giá Gross:

Xác định thuế nhà thầu phải nộp:

Quy định đối với công dân Mỹ và người nước ngoài

Khi đề cập đến thuế nhà ở Mỹ, có sự khác biệt đáng kể trong quy định áp dụng cho công dân Mỹ và người nước ngoài. Nhà đầu tư Việt Nam cần đặc biệt lưu ý những điểm sau:

Thuế thu nhập: Người nước ngoài thường phải chịu thuế suất cao hơn đối với thu nhập từ cho thuê bất động sản. Trong khi công dân Mỹ được hưởng mức thuế suất lũy tiến, người nước ngoài có thể phải đóng thuế cố định 30% trên tổng thu nhập cho thuê, trừ khi có hiệp định thuế song phương giữa Mỹ và quốc gia của họ.

Thuế bất động sản: Về cơ bản, không có sự phân biệt giữa công dân Mỹ và người nước ngoài trong việc đóng thuế tài sản. Tuy nhiên, một số địa phương có thể áp dụng các quy định đặc biệt đối với chủ sở hữu không cư trú.

Thuế thừa kế: Người nước ngoài có thể phải đối mặt với mức thuế thừa kế cao hơn so với công dân Mỹ khi chuyển nhượng bất động sản cho người thừa kế.

Báo cáo FIRPTA: Khi người nước ngoài bán bất động sản tại Mỹ, người mua có trách nhiệm giữ lại 15% giá bán để nộp cho Sở Thuế Vụ Mỹ (IRS) theo Đạo luật Đầu tư Bất động sản Nước ngoài (FIRPTA).

Nhà đầu tư Việt Nam cần tham khảo ý kiến của chuyên gia tư vấn thuế để hiểu rõ và tuân thủ đúng các quy định này khi mua nhà ở Mỹ.

Thuế lợi tức từ cho thuê nhà tại Mỹ

Khi mua nhà ở Mỹ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ phải chịu thuế lợi tức trên thu nhập từ việc cho thuê. Công thức tính thuế lợi tức như sau:

Thuế lợi tức = (Tổng thu nhập từ tiền thuê – Chi phí hợp lý) x Tỷ lệ thuế

Tỷ lệ thuế áp dụng sẽ phụ thuộc vào tổng thu nhập chịu thuế của nhà đầu tư và có thể dao động từ 10% đến 37% đối với thuế liên bang Mỹ. Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể phải đóng thuế thu nhập cấp bang tùy theo quy định của từng bang.

Nhà đầu tư có thể giảm gánh nặng thuế bằng cách áp dụng các khoản khấu trừ hợp lý. Dưới đây là danh sách các khoản khấu trừ phổ biến:

Việc nắm rõ các khoản khấu trừ này có thể giúp nhà đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản tại Mỹ.

Hướng dẫn cách tính thuế nhà thầu chi tiết

Thông tư 103/2014/TT-BTC quy định các phương pháp nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân Nhà thầu thuộc đối tượng chịu thuế. Có 3 phương pháp tính thuế nhà thầu như sau:

Tính thuế nhà thầu theo phương pháp Gross và Net

Thuế nhà thầu theo giá Gross: được xác định là giá trị hợp đồng giữa doanh nghiệp Việt Nam và nhà thầu nước ngoài có phát sinh thu nhập tại Việt Nam, đã bao gồm cả thuế.

Lưu ý: Thuế giá trị gia tăng (GTGT) phải được tính trước, sau đó mới đến thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) cho nhà thầu nước ngoài.

Thuế nhà thầu theo giá Net là: giá trị của hợp đồng thầu giữa doanh nghiệp Việt Nam và nhà thầu nước ngoài có phát sinh thu nhập tại Việt Nam chưa tính đến thuế.

Lưu ý: Cần thực hiện tính thuế TNDN cho nhà thầu nước ngoài trước khi tính thuế GTGT.

➦ Xem thêm: Hạch toán thuế nhà thầu nước ngoài

#2.1. Về thuế thu nhập doanh nghiệp

Căn cứ theo điểm 2.6, khoản 2, Điều 4, Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định về khoản chi phí được trừ và không được trừ khi tính thuế TNDN có đoạn như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp ký hợp đồng lao động với người lao động trong đó có ghi khoản chi về tiền nhà do doanh nghiệp trả cho người lao động, khoản chi trả này có tính chất tiền lương, tiền công và có đầy đủ hoá đơn, chứng từ theo quy định thì được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Như vậy, ngoài điều kiện khoản chi phụ cấp tiền nhà ở có hồ sơ, chứng từ hợp pháp thì khoản chi phí phụ cấp tiền nhà ở phải được ghi cụ thể điều kiện được hưởng và mức được hưởng tại một trong các hồ sơ sau: Hợp đồng lao động; Thoả ước lao động tập thể; Quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty, Tập đoàn; Quy chế thưởng do Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc, Giám đốc quy định theo quy chế tài chính của Công ty, Tổng công ty.

Nếu doanh nghiệp thỏa mãn được điều kiện nêu trên thì chi phí phụ cấp tiền nhà ở sẽ được tính là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.

Căn cứ vào điểm đ, khoản 2, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về khoản tiền phụ cấp thuê nhà ở như sau:

"Khoản tiền thuê nhà do đơn vị sử dụng lao động trả hộ tính vào thu nhập chịu thuế theo số thực tế trả hộ nhưng không vượt quá 15% tổng thu nhập chịu thuế (chưa bao gồm tiền thuê nhà) tại đơn vị".

Như vậy, khoản tiền phụ cấp thuê nhà ở là khoản thu nhập có tính chất tiền lương tiền công và phải tính thuế TNCN. Tuy nhiên tiền thuê nhà thấp hơn hoặc bằng 15% tổng thu nhập chịu thuế (chưa bao gồm tiền thuê nhà) sẽ phải tính vào thu nhập chịu thuế. Phần còn lại của khoản tiền thuê nhà do người sử dụng lao động trả hộ sẽ không phải tính vào thu nhập chịu thuế.

Ông A là nhân viên của Công ty TNHH Es-Glocal. Tháng 12/2020, ông A có thu nhập chịu thuế là 30 triệu đồng (chưa bao gồm tiền thuê nhà được trả thay là 7 triệu đồng).

- Số tiền tính vào thu nhập chịu thuế TNCN của ông A là:

- Số tiền được miễn thuế TNCN là:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 30 của Thông tư 59/2015/TT-BLĐTBXH quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo hiểm xã hội về bảo hiểm xã hội bắt buộc (sau đây gọi là Thông tư 59/2015/TT-BLĐTBXH), tiền lương tháng tính đóng bảo hiểm bao gồm:

Tiền lương = Mức lương + Phụ cấp lương + Các khoản bổ sung khác

- Mức lương: Bắt buộc và là tối thiểu;Trong đó:

- Phụ cấp lương cụ thể như: Phụ cấp chức vụ, chức danh; Phụ cấp trách nhiệm; Phụ cấp nặng nhọc, độc hại, nguy hiểm; Phụ cấp thâm niên; Phụ cấp khu vực; Phụ cấp lưu động; Phụ cấp thu hút và các phụ cấp có tính chất tương tự (Khoản 1 Điều 30 Thông tư 59/2015/TT-BLĐTBXH).

- Các khoản bổ sung khác: Là các khoản xác định được mức tiền cụ thể cùng với mức lương thỏa thuận trong hợp đồng lao động và trả thường xuyên trong mỗi kỳ trả lương.

Do đó, ta có thể thấy phụ cấp tiền nhà ở không nằm trong các khoản phụ cấp phải tính vào tiền lương tháng để đóng bảo hiểm.